• 2026 세법개정안 하에서 다주택자에게 주어진 마지막 ‘탈출구’인 2026년 5월 9일 데드라인의 의미를 분석합니다.
• 단순 증여보다 무거운 채무가 때로는 효자가 되는 ‘부담부증여’의 역설적 가치를 데이터로 입증합니다.
• Vylor Group 리서치 보고서가 경고하는 ‘취득세 중과’ 리스크와 자녀의 상환 능력(PCI) 관리법을 공개합니다.

“단순히 주는 것이 아니라, ‘빚’을 함께 넘기는 것이 기술입니다”

부동산 가격이 높을수록 증여세 부담은 기하급수적으로 늘어납니다. 이때 많은 자산가가 선택하는 대안이 바로 ‘부담부증여’입니다. 전세 보증금이나 주택 담보 대출 같은 채무를 자녀에게 함께 넘겨, 순수한 자산 부분에 대해서만 증여세를 내는 방식입니다.

특히 2026 세법개정안 시대의 부동산 증여에서 가장 중요한 변수는 2026년 5월 9일입니다. 이날을 기점으로 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시적 배제 조치가 종료될 예정이기 때문입니다. 이 데드라인을 놓치느냐 잡느냐에 따라 수억 원의 세금 향방이 결정됩니다.

📊 Vylor Group 리서치 데이터: 일반 증여 vs 부담부증여 세액 비교

우리 리서치팀이 분석한 다주택자의 15억 원 아파트 증여 시나리오입니다. (양도 차익 5억 원 가정)

## 2026 세법개정안, 왜 ‘5월 9일’이 운명의 데드라인인가?

부담부증여에서 채무 부분은 ‘부모가 자녀에게 집을 판 것’으로 간주하여 양도소득세가 부과됩니다. 현재는 다주택자라도 중과세율이 아닌 일반세율(6~45%)을 적용받지만, 2026년 5월 10일부터 중과가 부활하면 채무를 넘기는 행위 자체가 막대한 양도세 폭탄으로 돌아올 수 있습니다.

따라서 부동산 자산 이전을 고민 중이라면, 반드시 이 시점 이전에 실행 실익을 따져봐야 합니다. 또한 증여 후 부모의 건강보험료 변화는 **2026 은퇴 재정 수비학 ④: 부동산 재산 점수 방어 전략**을 통해 사전에 시뮬레이션해 두어야 합니다.

## Vylor Group의 체크리스트: 부담부증여가 ‘독’이 되는 경우

무조건 채무를 끼고 준다고 유리한 것은 아닙니다. 다음 3가지를 반드시 점검하십시오.

1. 취득세 중과 리스크: 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 증여할 경우 취득세율이 최대 12%까지 치솟을 수 있습니다. 절세액보다 취득세가 크다면 배보다 배꼽이 더 큰 격입니다.
2. 자녀의 채무 상환 능력: 자녀가 보증금이나 대출 이자를 감당할 소득이 없다면, 국세청 AI는 이를 **[3편: AI 자금출처조사(PCI)]**의 핵심 타겟으로 삼습니다.
3. 미래의 양도세: 자녀가 나중에 집을 팔 때, 부담부증여로 낮아진 취득가액 때문에 양도세가 과도하게 발생할 수 있습니다. 이를 대비해 [Vylor Group] 2026 금융 세제 개편 ①: ISA 2.0 완벽 분석 등을 통해 자녀의 세금 납부 재원을 미리 마련해 주는 전략이 병행되어야 합니다.

💡 전문가 Tip: “부담부증여는 세금을 ‘뒤로 미루는’ 기술입니다”

당장의 증여세는 줄어들지만, 자녀의 부채 상환 기록은 10년 이상 국세청의 감시를 받습니다.

이것을 모르면 훗날 대출금 증여세 추징

자녀가 증여받은 채무를 부모가 몰래 대신 갚아주는 행위는 국세청이 가장 쉽게 잡아내는 증여 형태입니다. 반드시 자녀의 소득 범위 내에서 원리금이 상환되도록 관리하십시오. 자산 이전의 유동성 확보 전략은 **2026 보험 머니 시프트 ⓪: 마스터 가이드**를 참고하시기 바랍니다.

부동산 자산 이전의 전체 로드맵은 **2026 자산 이전 수비학 ⓪: 마스터 가이드**에서 다시 한번 확인하십시오.

구체적인 양도소득세 계산은 국세청 홈택스의 모의 계산 서비스를 활용하시고, 다주택자 중과 유예와 관련된 최신 법령 해석은 법제처 소득세법 시행령을 참조하시길 권장합니다.

이어지는 6편에서는 [2026 자산 이전 수비학 ⑥: 비상장주식의 가치 설계 — 증여 전 3개년 ‘이익 관리’로 세금 40% 줄이기]를 통해 법인 대표 자녀를 위한 고도의 주식 증여 기술을 공개하겠습니다.